Quy trình thuê đất khu công nghiệp trải qua 5 bước chính, từ khảo sát vị trí xây dựng nhà máy, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến việc đăng ký giấy chứng nhận đầu tư, ký kết hợp đồng, và hoàn tất thanh toán tiền thuê đất. Trong đó, nhà đầu tư FDI lưu ý các điều chỉnh của Luật Đất Đai 2024 để chuẩn bị hồ sơ và làm thủ tục phù hợp.
Thời hạn thuê đất khu công nghiệp Việt Nam doanh nghiệp FDI cần biết
Thời hạn thuê đất khu công nghiệp thông thường không vượt quá 50 năm
Theo Khoản c Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời gian thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam dành cho các doanh nghiệp FDI sẽ được quyết định dựa trên thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất, với thời hạn tối đa không vượt quá 50 năm.
Đối với những dự án có thời gian hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư 2020, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất sẽ được xác định theo thời hạn của dự án, nhưng không được vượt quá 70 năm. Đây là điểm khác biệt so với Luật Đầu tư 2013 khi chỉ những dự án đầu vào những địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn chậm mới được gia hạn thuê đất đến 70 năm.
Ngoài ra, nếu doanh nghiệp thuê có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất công nghiệp, Nhà nước sẽ cân nhắc việc gia hạn, tuy nhiên, thời gian gia hạn không được vượt quá thời hạn quy định trong Khoản c Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Quy trình thuê đất khu công nghiệp cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam
Hiểu rõ quy trình và thủ tục khi thuê đất trong khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ giúp các doanh nghiệp sở hữu vốn đầu tư nước ngoài hoàn tất hồ sơ nhanh chóng, từ đó tránh được những vấn đề phát sinh ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
1. Khảo sát địa điểm
Để lựa chọn địa điểm xây dựng nhà máy phù hợp, nhà đầu tư cần cân nhắc một số yếu tố dưới đây:
- Kết nối giao thông: Chủ đầu tư nên lựa chọn những khu vực có giao thông thuận lợi, dễ dàng vận chuyển máy móc, thiết bị và nguyên liệu phục vụ sản xuất.
- Hạ tầng kỹ thuật: Vị trí đặt nhà máy cần có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, đảm bảo các yếu tố như điện, nước,… nhằm tối ưu hóa chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động của nhà máy.
- Lao động: Chọn vị trí nhà máy gần với nguồn lao động dồi dào và phù hợp với yêu cầu về trình độ sản xuất sẽ giúp nhà đầu tư giảm thiểu chi phí tuyển dụng, đào tạo nhân sự.
- Nguồn nguyên vật liệu: Nhà xưởng nên được xây dựng gần với nguồn nguyên vật liệu, nhiên liệu,… để tối ưu chi phí logistic.
- Chính sách và thủ tục hành chính: Chủ đầu tư nên cân nhắc và chọn địa phương có chính sách khuyến khích thu hút đầu tư FDI và quy trình thủ tục hành chính một cửa nhanh chóng.
2. Quy trình và hồ sơ xin chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Giấy tờ cần thiết
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT về việc thuê đất trong khu công nghiệp, để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau:
- Đơn xin giao và cho thuê đất theo mẫu.
- Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc bản sao giấy chứng nhận đầu tư, cùng thông tin thuyết minh dự án đầu tư.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất và cho thuê đất.
- Tài liệu trích đo địa chính thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
Bên bán (ban quản lý khu công nghiệp) sẽ hướng dẫn và hỗ trợ nhà đầu tư chuẩn bị những giấy tờ cần thiết trên.
b. Nơi nộp hồ sơ
Ban quản lý khu công nghiệp
c. Thời gian xử lý
Thời gian xử lý hồ sơ xin chứng nhận quyền sử dụng đất thường không vượt quá 20 ngày
Thời gian xử lý hồ sơ được quy định theo Điểm a Khoản 1 và Khoản 4 Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP:
- Thời gian xử lý không kéo dài hơn 20 ngày, không tính đến thời gian thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp nhà đầu tư muốn chuyển mục đích sử dụng đất, thời gian cho phép không quá 15 ngày.
- Đối với các xã thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hay những nơi có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết từng loại thủ tục quy định tại Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sẽ được gia hạn thêm 10 ngày, tức là kéo dài lên 30 ngày, ngoại trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
d. Lệ phí
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh của từng tỉnh thành, theo Danh mục Phí và lệ phí theo Luật số 97/2015/QH13.
Dưới đây là những cập nhật mới nhất về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành của Việt Nam:
| Tỉnh/TP | Phí cấp lần đầu (VND/giấy) | Phí cấp lại (VND/giấy) | Cơ sở pháp lý |
| Hà Nội | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND |
| Hải Phòng | 150.000 | 60.000 | Nghị quyết 45/2018/NQ-HĐND, Nghị quyết 11/2021/NQ-HĐND |
| Bắc Ninh | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 60/2017/NQ-HĐND |
| Bắc Giang | 100.000 | 30.000 | Nghị quyết 33/2016/NQ-HĐND |
| Hưng Yên | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 292/2020/NQ-HĐND |
| Bình Dương | 100.000 | 50.000 | Quyết định 59/2016/QĐ-UBND |
| Đồng Nai | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 09/2020/NQ-HĐND |
| Bà Rịa – Vũng Tàu | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 61/2016/NQ-HĐND |
| TP.HCM | 100.000 | 20.000 | Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND |
| Đà Nẵng | 100.000 | 50.000 | Nghị quyết 59/2016/NQ-HĐND |
Bảng tổng hợp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 10 tỉnh thành tại Việt Nam
3. Đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Nhà đầu tư nước ngoài cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ được quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư Việt Nam 2020. Một số loại giấy tờ cần thiết bao gồm: văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư, tài liệu minh chứng khả năng tài chính của doanh nghiệp,…
4. Ký kết hợp đồng
Nhà đầu tư nước ngoài được quyền thành lập pháp nhân tại Việt Nam sau khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Công ty này sẽ làm việc với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để ký kết hợp đồng thuê đất. Trong quá trình này, các bên sẽ thực hiện việc thanh toán tiền thuê đất theo lịch trình đã thống nhất và tiến hành thủ tục bàn giao đất thực tế.
5. Trả tiền thuê đất
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần phải nộp lệ phí thuê đất khu công nghiệp hàng năm cho Nhà nước Việt Nam hoặc nộp toàn bộ tiền thuê đất một lần trong suốt thời gian thuê trong trường hợp dự án của doanh nghiệp được quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
Trong trường hợp doanh nghiệp FDI nộp tiền thuê đất một lần trong toàn bộ thời gian thuê, cần lưu ý tiền thuê của 2 loại đất: đất không có mặt nước và đất có mặt nước (Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP)
- Tiền thuê đất không có mặt nước = diện tích cần nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
- Tiền thuê đất có mặt nước = Diện tích đất cần nộp tiền thuê x đơn giá thuê đất có mặt nước thu 1 lần cho cả thời gian thuê.
Trong trường hợp doanh nghiệp FDI nộp tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp cần phải nộp số tiền thuê đất được tính theo công thức sau (Khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP)
Tiền thuê đất = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất.
Nguồn tham khảo: Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2020, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Luật số 97/2015/QH13, Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
Xem thêm: Biến động giá thuê bất động sản công nghiệp: Nhìn từ nửa đầu năm 2024
Xem thêm: Top 10 các công ty xây dựng công nghiệp – đảm bảo hiệu quả ngân sách
