Cần có quy định riêng về đấu giá quyền sử dụng đất

0
63

Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, giá đất tăng, theo đó nhiều nhà đầu tư đã trả giá bất chấp để mua được đất. Để ổn định thị trường đất, cần có những quy định riêng về đấu giá quyền sử dụng đất.

Lũng đoạn giá thị trường bất động sản

Giá đất tại các thành phố lớn thường sẽ thu hút các nhà đầu tư hơn cả, chẳng hạn như Hà Nội hoặc Thành phố Hồ Chí Minh. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mại cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc).

“Sau khi trở thành thành phố trong thành phố, khu vực này đã hút các nhà đầu tư trên cả nước với xung lực rất cao”, giá trị bất động sản từ đó cũng tăng lên rất nhanh.

Cụ thể, giá căn hộ tại TP.Thủ Đức những giai đoạn năm 2018 – 2019 chỉ khoảng 20 triệu/m2, ngay sau khi có thông tin quy hoạch đã tăng gấp hơn hai lần. Các nhà đầu tư đã thiết lập mặt bằng giá mới, từ 50 – 60 triệu đồng/m2. Các giá trị đất đai khác cũng tăng nhanh.

Tuy nhiên, đi cùng với hấp lực đầu tư, hoạt động thâu tóm, giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động. Về nguyên tắc, giá trị của bất động sản chỉ tăng khi có các hoạt động đầu tư sôi động, nhưng thực tế hoạt động đầu tư ở khu vực này chưa được cải thiện.

Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn duy nhất giúp đẩy nhanh các hoạt động đầu tư. Thế nhưng, các doanh nghiệp lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường, nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá khiến xã hội sững sờ.

Điều này phản ánh thực trạng lòng tin của các nhà đầu tư, dù với mức giá cao như thế nào thì nhà đầu tư vẫn có lời, dự án vẫn sẽ thành công vì sẽ có những người mua lại với mức giá cao hơn nhiều. Do tâm lý chủ quan giá đất chỉ có tăng và sẽ tăng, không có giảm.

Tuy nhiên việc đầu tư và găm đất mà không tạo ra các giá trị sản xuất kinh doanh hay dịch vụ thì vòng đầu tư sẽ trở nên một vòng luẩn quẩn, không đem lại lợi ích và không tạo ra các giá trị bền vững. Để ngăn chặn điều đó thì theo ông Nguyễn Văn Đính: “Những hành vi này cần phải ngăn chặn bằng các quy định pháp luật.”

Cần có khung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

Qua minh chứng điển hình là vụ đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm với mức giá hơn 2 tỷ đồng/m2, làm thị trường bất động sản xung quanh khu vực tăng theo, kết quả là doanh nghiệp không đủ vốn để trả cho chủ đầu tư dù trúng đấu giá. Việc đấu giá với mức giá bất chấp như vậy ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường đất tại Thủ Đức đồng thời thể hiện nhiều yếu kém của khung pháp lý khi không có quy định rõ ràng.

Theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC): “Đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế nào để có cơ chế chính sách được lợi cả hai bên, cả Nhà nước và nhà đầu tư”, “Nhà đầu tư có phần thiếu thận trọng. Ngoài ra có sơ hở trong quy định của pháp luật, đặc biệt là cơ chế kiểm tra về năng lực tài chính, quỹ thời gian ngắn – không đủ thời gian cho nhà đầu tư chuẩn bị. Nhà đầu tư bỏ cọc cho thấy cơ chế chính sách chưa thành công”. Thị trường bất động sản chưa được điều tiết hiệu quả, cần được hạ nhiệt, đưa giá bất động sản về đúng giá trị của nó. Bởi giá bất động sản cao sẽ giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng.

Với vai trò là một loại tài nguyên đặc biệt, quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất công cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thể đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn. Đặc biệt, trong cơ chế đấu giá riêng biệt này, vấn đề giám sát thực hiện đấu giá cần được đặc biệt chú trọng để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, tránh tiêu cực của việc thông đồng giá hay “làm giá”…

Trong khi đó, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy Ban kinh tế của Quốc Hội, nhận định phải rất thận trọng, khách quan: “Trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý để tăng giá trị sử dụng đất chứ không chỉ tập trung vào giá đất”, ông Hiếu nói và đồng thời lưu ý thêm, Nhà nước cần hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý.

Trong đó hết sức căn nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào? “Càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt. Nên phải cân bằng tất cả mọi việc”.

Toàn cảnh hội thảo về Đấu giá quyền sử dụng đất

Một vấn đề cần lưu tâm là trước khi bổ sung các quy định thì phải rà soát quy định hiện hành để tránh chồng chéo các chế tài. Ngoài ra, cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Hành vi thứ cấp rất quan trọng sau đấu giá như quản lý dòng tiền, thông tin minh bạch… Đồng thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý.

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây